房地產(chǎn)估價(jià)師考試之房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容及規(guī)則

    經(jīng)過(guò)一系列的估價(jià)流程得出了估價(jià)結(jié)果，就需要填寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。那么這個(gè)估價(jià)報(bào)告要怎么寫(xiě)呢？

1、撰寫(xiě)房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告要遵守什么規(guī)則?
估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：
    (1)真實(shí)，即應(yīng)按事物的本來(lái)面目陳述事實(shí)、描述狀況、說(shuō)明情況，沒(méi)有虛假記載;
    (2)客觀，即應(yīng)不加個(gè)人偏見(jiàn)地進(jìn)行敘述、分析和評(píng)論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒(méi)有誤導(dǎo)性陳述;
    (3)準(zhǔn)確，即估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語(yǔ)應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生歧義，對(duì)未予以核實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響應(yīng)予以說(shuō)明，沒(méi)有含糊其辭;
    (4)完整，即應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價(jià)過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實(shí)，沒(méi)有重大遺漏;
    (5)清晰，即應(yīng)層次分明，用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)有關(guān)情況和問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價(jià)報(bào)告使用者理解和使用;
    (6)規(guī)范，即估價(jià)報(bào)告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)采用相應(yīng)專(zhuān)業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語(yǔ)。
2、房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括什么內(nèi)容?

(1)封面
封面應(yīng)簡(jiǎn)明記載下列事項(xiàng)：
    A、估價(jià)報(bào)告名稱(chēng);
    B、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng);
    C、估價(jià)委托人的名稱(chēng)或姓名;
    D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng);
    E、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào);
    F、估價(jià)報(bào)告出具日期;
    G、估價(jià)報(bào)告編號(hào)。
(2)致估價(jià)委托人函
致估價(jià)委托人函應(yīng)包括下列事項(xiàng)：
    A、致函對(duì)象;
    B、估價(jià)目的;
    C、估價(jià)對(duì)象;
    D、價(jià)值日期;
    E、價(jià)值類(lèi)型;
    F、估價(jià)方法;
    G、估價(jià)結(jié)果;
    H、與使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的特別提示;
    I、致函日期。
    致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人可在其上簽名或蓋章。
(3)目錄
    目錄應(yīng)按估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的前后次序列出其名稱(chēng)及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，以便估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。
(4)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)勝任能力等所做的承諾和保證，應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    A、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
    B、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。
    C、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。
    D、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。
    E、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。
    F、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(若不是所有在本聲明上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，應(yīng)寫(xiě)明對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名)。
    G、沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)寫(xiě)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名或名稱(chēng)和幫助的內(nèi)容)。
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)注明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章代替簽名，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得將注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，不得把注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明變成免責(zé)聲明。
(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件
估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明下列內(nèi)容：
    A、一般假設(shè)：包括對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積等資料在進(jìn)行了審慎檢查而未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的合理假定;對(duì)建筑安全、環(huán)境污染等重大影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素予以了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)或鑒定的情況下，對(duì)其安全性等的合理假定。
    B、不確定事項(xiàng)假設(shè)：對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。
    C、背離實(shí)際情況假設(shè)：因估價(jià)目的的特殊需要所做的與實(shí)際情況不一致的假定。
    D、估價(jià)報(bào)告使用限制：估價(jià)報(bào)告的使用者、用途、使用期限以及在使用中應(yīng)注意的其他事項(xiàng)。其中，估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，原則上不應(yīng)超過(guò)一年。
    E、估價(jià)假設(shè)必須是針對(duì)估價(jià)前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。嚴(yán)禁為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價(jià)假設(shè)。
    經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)家咨詢(xún)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑安全、環(huán)境污染、質(zhì)量缺陷、完損狀況等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)或鑒定，以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)或鑒定意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。
(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)簡(jiǎn)要記載下列事項(xiàng)：
    A、估價(jià)委托人的名稱(chēng)或姓名和住所;
    B、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書(shū)編號(hào);
    C、估價(jià)目的;
    D、估價(jià)對(duì)象;
    E、價(jià)值日期;
    F、價(jià)值類(lèi)型;
    G、估價(jià)原則;
    H、估價(jià)依據(jù);
    I、估價(jià)方法;
    J、不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果;
    K、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;
    L、協(xié)助估價(jià)的人員;
    M、實(shí)地查勘期;
    N、估價(jià)作業(yè)期。
(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)詳細(xì)記載下列事項(xiàng)：
    A、估價(jià)對(duì)象描述與分析;
    B、市場(chǎng)背景描述與分析;
    C、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析，但評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值的可除外;
    D、估價(jià)方法適用性分析;
    E、估價(jià)測(cè)算過(guò)程;
    F、估價(jià)結(jié)果確定。
    房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告還應(yīng)記載估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析。
(8)附件
附件應(yīng)包括下列資料：
    A、估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件;
    B、估價(jià)對(duì)象的位置示意圖、外觀和內(nèi)部狀況照片、周?chē)h(huán)境和景觀照片、權(quán)屬證明復(fù)印件;
    C、估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料;
    D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件;
    E、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件。
    F、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告還應(yīng)包括法定優(yōu)先受償權(quán)等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄。采用比較法估價(jià)的，還應(yīng)包括可比實(shí)例的外觀照片。因第條第三款未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘的，附件中可不包括估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)在附件中相應(yīng)位置說(shuō)明沒(méi)有估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片的具體原因。

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