房地產(chǎn)估價之價值時點(diǎn)的相關(guān)介紹

    房地產(chǎn)估價中價值時點(diǎn)的確定

一、價值時點(diǎn)的基本含義

    國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50899-2013）對價值時點(diǎn)的定義是 ：“所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間�！绷硗猓� 在國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291- 2015）中規(guī)定 ：“價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價和預(yù)測性估價的價值時點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等”。通過上述估價標(biāo)準(zhǔn)，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于房地產(chǎn)估價中的價值時點(diǎn)，有幾點(diǎn)需要特別關(guān)注的。首先，估價中的價值時點(diǎn)不僅限于某一天，在特殊情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等 ；其次， 價值時點(diǎn)是一個特定時間，具有較強(qiáng)時效性，它可以是現(xiàn)在的時點(diǎn)，也可以是過去的、未來的時點(diǎn)， 但不管定在哪個時間，估價對象價值或價格與價值時點(diǎn)都具有唯一對應(yīng)性 ；最后一點(diǎn)，價值時點(diǎn)如何確定，與估價目的密切相關(guān)。

二、確定價值時點(diǎn)的目的和意義

（一）劃分時間界限

    房地產(chǎn)估價之所以必須確定價值時點(diǎn)，必須遵守價值時點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格或價值是不斷變化的。確立價值時點(diǎn)原則的意義在于 ：價值時點(diǎn)除了說明評估價值所對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價對象的價值， 因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的相關(guān)法規(guī)，就應(yīng)該根據(jù)價值時點(diǎn)來確定。

（二）明確法律責(zé)任

    根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，每份房地產(chǎn)估價報告應(yīng)有不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)蓋章。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法承擔(dān)責(zé)任。既然涉及到法律責(zé)任，就必然涉及到時效問題。而價值時點(diǎn)就是確定估價責(zé)任交待的一個界限，它表明估價師對在某一價值時點(diǎn)的某個估價結(jié)論所承擔(dān)的責(zé)任，從而合法地規(guī)避其不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。

三、遵守估價原則和估價師職業(yè)道德， 客觀確定價值時點(diǎn)

    明確了價值時點(diǎn)的目的和意義，在確定價值時點(diǎn)時還要注意以下幾點(diǎn) ：

    首先，確定價值時點(diǎn)一般應(yīng)在確定估價對象之前，因?yàn)橐恍┕纼r目的要求估價對象狀況應(yīng)是在價值時點(diǎn)的狀況，價值時點(diǎn)不同，估價對象狀況可能不同。例如，2017 年 1 月 7 日，上海市住建委發(fā)布新規(guī) ：“為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，自即日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進(jìn)行集中清理核查，在此期間，暫停此類項目的網(wǎng)上簽約�！�2017 年 6 月，上海市發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，明確全面清理整頓“類住宅”項目，“對‘已售未交付入住’項目，未來將按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改， 由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)�！币虼�，在 估價實(shí)踐中，把價值時點(diǎn)定在相關(guān)法規(guī)出臺之前或之后，無論是“類住宅”項目的市場狀況還是實(shí)物狀況，都發(fā)生了重大改變，隨之評估出來的價值也將有巨大差異。

    其次，價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，而估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的需求、估價報告的預(yù)期目的或預(yù)期使用者來確定，但并不代表估價師可以無限度的滿足委托方的需求，而是應(yīng)該嚴(yán)格遵守獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，與委托方商談確認(rèn)一個既滿足委托方需求，同時又能為估價機(jī)構(gòu)接受的時點(diǎn)。因?yàn)閮r值時點(diǎn)的確定和估價結(jié)果有著必然的聯(lián)系， 如果不合理地確定價值時點(diǎn)，可能會造成估價結(jié)果嚴(yán)重偏離實(shí)際，從而給估價報告使用方或相關(guān)方造成重大損失。仍以前文“類住宅”新規(guī)為例，如果一個抵押用途的房地產(chǎn)估價報告，委托日期在新規(guī)出臺日期之后（哪怕只差一天），那么估價的價值時點(diǎn)也應(yīng)該在其之后，而不能為了提高評估價值， 而刻意的把價值時點(diǎn)提前到新規(guī)出臺之前。因?yàn)榈盅河猛镜姆康禺a(chǎn)處置，必然在新規(guī)出臺之后的日期， 而不可能在其之前。而且，抵押價值評估還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎性原則，不但要充分考慮新規(guī)給“類住宅”房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響，而且不能做出預(yù)計何年何月新規(guī)將被取消的樂觀預(yù)測。

    再次，在確認(rèn)價值時點(diǎn)時，不能為了減少工作中的麻煩，而人為地給價值時點(diǎn)的確定設(shè)置限制條件。例如，對于新簽訂的房地產(chǎn)租賃合同，為了不考慮租賃合同對房地產(chǎn)價值的影響，降低收益法測算的復(fù)雜性，減少工作量，而把價值時點(diǎn)故意定在租賃合同簽訂之前。這種對重大事項選擇性的視而不見，會嚴(yán)重影響對房地產(chǎn)價值的準(zhǔn)確把握，是一種嚴(yán)重違背估價師職業(yè)道德的行為。

四、不同估價目的下的價值時點(diǎn)的確定

（一）房地產(chǎn)抵押估價

1．一般情形下價值時點(diǎn)的確定

    根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（2006 年 3月 1 日起施行），房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn)，原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日。如果估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

2．其他情形價值時點(diǎn)的確定

    其他情形價值時點(diǎn)的確定，包括以下兩個方面：首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 9條規(guī)定：“同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個以上抵押權(quán)”。抵押權(quán)的設(shè)定可能不在同一時間，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)也可能不在同—時間，所以無論是在抵押權(quán)設(shè)定時， 還是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，都需要分別進(jìn)行估價，其價值時點(diǎn)自然不同。

    其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34 條第 2 款規(guī)定 ：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。” 即按現(xiàn)行規(guī)定及實(shí)際操作辦法，在建工程抵押通常有兩種操作模式 ：一種是所有樓棟、所有樓層都已全部開工，則通常按工程總包金額一次性辦理抵押登記、直至竣工時再重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，但為有效掌握在建工程的最新動態(tài)價值，仍應(yīng)定期重新估價，為按工程進(jìn)度發(fā)放開發(fā)貸款提供有力依據(jù)。還有一種情況是，建筑物并未全面施工，根據(jù)當(dāng)前大多數(shù)地區(qū)的通常做法，已建層數(shù)或至少該幢建筑物施工至 ±0.00，方可納入抵押范圍，即按照測繪部門出具的《在建項目進(jìn)度鑒證證明》（各地方名稱或有不同）確定可抵押范圍。在這種情況下， 在建工程抵押我們?nèi)匀豢梢砸袁F(xiàn)場勘察日期作為價值時點(diǎn)，但現(xiàn)場勘察日期應(yīng)在鑒證證明出具日之后， 且在現(xiàn)場勘察時，應(yīng)與《在建項目進(jìn)度鑒證證明》上描述的工程進(jìn)度進(jìn)行核對，現(xiàn)場勘察時的工程進(jìn)度至少應(yīng)與鑒證證明上核定的已建層數(shù)相同。

（二）房地產(chǎn)稅收估價

    房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)進(jìn)行估價。對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，目前主要涉及的是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價，各宗房地產(chǎn)的價值時點(diǎn)應(yīng)為各自的成交日期，一般為買賣合同簽訂日期。但需要注意的是，根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，應(yīng)以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先” 的原則確定購買房屋的時間。個人通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房，其價值時點(diǎn)的確定應(yīng)以上述行為生效之日為準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)司法估價

    房地產(chǎn)司法評估，通常是指在訴訟活動及案件查處中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，對房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

    由此可見，房地產(chǎn)司法評估是涉及訟訴活動或案例查處全過程的一種專業(yè)服務(wù)行為，其類別包括但不限于債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估、房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估、房地產(chǎn)分割合并鑒定評估、國有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評估、房地產(chǎn)估價糾紛鑒定評估等。

    正因?yàn)樗痉ㄔu估涉及訴訟活動或案件查處全過程，類別多樣，使得相應(yīng)的估價報告的價值類型也具有多樣性，有市場價值、交易價格、建設(shè)成本、租金、補(bǔ)償金額、損害價值等。因此，對于司法評估的價值時點(diǎn)確定，一般為現(xiàn)場勘察日，但具體到某一個項目，需要跟法官及申請人進(jìn)行良好的溝通， 根據(jù)具體案件審理的要求來確定。

（四）房地產(chǎn)征收、征用估價房地產(chǎn)征收估價，應(yīng)區(qū)分國有土地上房屋征收評估和集體土地上房屋征收評估。

1．國有土地上的房地產(chǎn)征收評估

    根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》（滬房管規(guī)范市 [2013]1號）：“被征收房屋價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值和其他補(bǔ)償價值評估的評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。”由此，國有土地上房地產(chǎn)征收的價值時點(diǎn)確認(rèn)就比較明確，一般情況下，不管是對于被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估還是涉及的其他補(bǔ)償價值評估，以及評估結(jié)果的復(fù)核評估和鑒定，價值時點(diǎn)均為房屋征收決定公告之日。需要特別注意的是，當(dāng)政府或有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

2．集體土地上的房地產(chǎn)征收評估

    根據(jù)《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評估技術(shù)規(guī)范》（滬規(guī)土資征 [2012]378 號），集體土地上房屋征收評估的估價時點(diǎn)為征地房屋補(bǔ)償方案公告之日。這一點(diǎn)，與國有土地上的征收基本一致。

    但不一樣的是，在實(shí)踐中，國有土地上基本以征收為主，但在集體土地上仍大量采用協(xié)議動遷的方式。對于協(xié)議動遷方式中價值時點(diǎn)的確定，目前通行的做法是當(dāng)?shù)卣块T正式印發(fā)“協(xié)議動遷補(bǔ)償安置方案”之日。

    無論是國有土地上還是集體土地上房地產(chǎn)征收估價，目前并無規(guī)范對價值時點(diǎn)的確定給出明確建議。筆者認(rèn)為，可參照征收評估的做法，以作出征收決定之日作為房地產(chǎn)征收估價的價值時點(diǎn)。

（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價

    建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價，評估實(shí)踐中碰到的主要是第一種情況。

    出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，其價值時點(diǎn)通常按土地出讓決定批復(fù)之時或?qū)嵉夭榭敝�，并需與出讓人協(xié)商一致。

    需要注意的是，對于已出讓土地補(bǔ)繳地價款， 價值時點(diǎn)應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價申請時點(diǎn)為準(zhǔn)。但在實(shí)踐中，很多省市對于補(bǔ)繳地價的申請行為未出具相應(yīng)的收件收據(jù)，故受理申請時點(diǎn)難以確定。對于這種情況，估價實(shí)踐中，通常根據(jù)土地使用權(quán)人遞交的關(guān)于補(bǔ)繳地價款的《申請書》上的申請日期，即默認(rèn)遞交申請時即已受理補(bǔ)地價申請，以此確定價值時點(diǎn)。

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