房地產(chǎn)估價(jià)之價(jià)值時(shí)點(diǎn)的相關(guān)介紹

    房地產(chǎn)估價(jià)中價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的基本含義

    國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50899-2013）對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定義是 ：“所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間�！绷硗猓� 在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291- 2015）中規(guī)定 ：“價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日�；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等”。通過(guò)上述估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，有幾點(diǎn)需要特別關(guān)注的。首先，估價(jià)中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)不僅限于某一天，在特殊情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等 ；其次， 價(jià)值時(shí)點(diǎn)是一個(gè)特定時(shí)間，具有較強(qiáng)時(shí)效性，它可以是現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)，也可以是過(guò)去的、未來(lái)的時(shí)點(diǎn)， 但不管定在哪個(gè)時(shí)間，估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格與價(jià)值時(shí)點(diǎn)都具有唯一對(duì)應(yīng)性 ；最后一點(diǎn)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)如何確定，與估價(jià)目的密切相關(guān)。

二、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的目的和意義

（一）劃分時(shí)間界限

    房地產(chǎn)估價(jià)之所以必須確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)，必須遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值是不斷變化的。確立價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義在于 ：價(jià)值時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值， 因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的相關(guān)法規(guī)，就應(yīng)該根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。

（二）明確法律責(zé)任

    根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，每份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)有不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法承擔(dān)責(zé)任。既然涉及到法律責(zé)任，就必然涉及到時(shí)效問(wèn)題。而價(jià)值時(shí)點(diǎn)就是確定估價(jià)責(zé)任交待的一個(gè)界限，它表明估價(jià)師對(duì)在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的某個(gè)估價(jià)結(jié)論所承擔(dān)的責(zé)任，從而合法地規(guī)避其不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、遵守估價(jià)原則和估價(jià)師職業(yè)道德， 客觀確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)

    明確了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的目的和意義，在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)還要注意以下幾點(diǎn) ：

    首先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)橐恍┕纼r(jià)目的要求估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象狀況可能不同。例如，2017 年 1 月 7 日，上海市住建委發(fā)布新規(guī) ：“為保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)秩序，自即日起，市住建委會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間，暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約�！�2017 年 6 月，上海市發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，明確全面清理整頓“類住宅”項(xiàng)目，“對(duì)‘已售未交付入住’項(xiàng)目，未來(lái)將按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改， 由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)�！币虼�，在 估價(jià)實(shí)踐中，把價(jià)值時(shí)點(diǎn)定在相關(guān)法規(guī)出臺(tái)之前或之后，無(wú)論是“類住宅”項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況還是實(shí)物狀況，都發(fā)生了重大改變，隨之評(píng)估出來(lái)的價(jià)值也將有巨大差異。

    其次，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，而估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的需求、估價(jià)報(bào)告的預(yù)期目的或預(yù)期使用者來(lái)確定，但并不代表估價(jià)師可以無(wú)限度的滿足委托方的需求，而是應(yīng)該嚴(yán)格遵守獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，與委托方商談確認(rèn)一個(gè)既滿足委托方需求，同時(shí)又能為估價(jià)機(jī)構(gòu)接受的時(shí)點(diǎn)。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定和估價(jià)結(jié)果有著必然的聯(lián)系， 如果不合理地確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可能會(huì)造成估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離實(shí)際，從而給估價(jià)報(bào)告使用方或相關(guān)方造成重大損失。仍以前文“類住宅”新規(guī)為例，如果一個(gè)抵押用途的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，委托日期在新規(guī)出臺(tái)日期之后（哪怕只差一天），那么估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)也應(yīng)該在其之后，而不能為了提高評(píng)估價(jià)值， 而刻意的把價(jià)值時(shí)點(diǎn)提前到新規(guī)出臺(tái)之前。因?yàn)榈盅河猛镜姆康禺a(chǎn)處置，必然在新規(guī)出臺(tái)之后的日期， 而不可能在其之前。而且，抵押價(jià)值評(píng)估還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎性原則，不但要充分考慮新規(guī)給“類住宅”房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響，而且不能做出預(yù)計(jì)何年何月新規(guī)將被取消的樂(lè)觀預(yù)測(cè)。

    再次，在確認(rèn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，不能為了減少工作中的麻煩，而人為地給價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定設(shè)置限制條件。例如，對(duì)于新簽訂的房地產(chǎn)租賃合同，為了不考慮租賃合同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，降低收益法測(cè)算的復(fù)雜性，減少工作量，而把價(jià)值時(shí)點(diǎn)故意定在租賃合同簽訂之前。這種對(duì)重大事項(xiàng)選擇性的視而不見(jiàn)，會(huì)嚴(yán)重影響對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的準(zhǔn)確把握，是一種嚴(yán)重違背估價(jià)師職業(yè)道德的行為。

四、不同估價(jià)目的下的價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

（一）房地產(chǎn)抵押估價(jià)

1．一般情形下價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

    根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（2006 年 3月 1 日起施行），房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

2．其他情形價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

    其他情形價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定，包括以下兩個(gè)方面：首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 9條規(guī)定：“同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)”。抵押權(quán)的設(shè)定可能不在同一時(shí)間，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)也可能不在同—時(shí)間，所以無(wú)論是在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)， 還是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，都需要分別進(jìn)行估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)自然不同。

    其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34 條第 2 款規(guī)定 ：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記�！� 即按現(xiàn)行規(guī)定及實(shí)際操作辦法，在建工程抵押通常有兩種操作模式 ：一種是所有樓棟、所有樓層都已全部開(kāi)工，則通常按工程總包金額一次性辦理抵押登記、直至竣工時(shí)再重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，但為有效掌握在建工程的最新動(dòng)態(tài)價(jià)值，仍應(yīng)定期重新估價(jià)，為按工程進(jìn)度發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款提供有力依據(jù)。還有一種情況是，建筑物并未全面施工，根據(jù)當(dāng)前大多數(shù)地區(qū)的通常做法，已建層數(shù)或至少該幢建筑物施工至 ±0.00，方可納入抵押范圍，即按照測(cè)繪部門(mén)出具的《在建項(xiàng)目進(jìn)度鑒證證明》（各地方名稱或有不同）確定可抵押范圍。在這種情況下， 在建工程抵押我們?nèi)匀豢梢砸袁F(xiàn)場(chǎng)勘察日期作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，但現(xiàn)場(chǎng)勘察日期應(yīng)在鑒證證明出具日之后， 且在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，應(yīng)與《在建項(xiàng)目進(jìn)度鑒證證明》上描述的工程進(jìn)度進(jìn)行核對(duì)，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)的工程進(jìn)度至少應(yīng)與鑒證證明上核定的已建層數(shù)相同。

（二）房地產(chǎn)稅收估價(jià)

    房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價(jià)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前主要涉及的是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，各宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為各自的成交日期，一般為買(mǎi)賣(mài)合同簽訂日期。但需要注意的是，根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，應(yīng)以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先” 的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。個(gè)人通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)以上述行為生效之日為準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)司法估價(jià)

    房地產(chǎn)司法評(píng)估，通常是指在訴訟活動(dòng)及案件查處中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

    由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)司法評(píng)估是涉及訟訴活動(dòng)或案例查處全過(guò)程的一種專業(yè)服務(wù)行為，其類別包括但不限于債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估、房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估等。

    正因?yàn)樗痉ㄔu(píng)估涉及訴訟活動(dòng)或案件查處全過(guò)程，類別多樣，使得相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的價(jià)值類型也具有多樣性，有市場(chǎng)價(jià)值、交易價(jià)格、建設(shè)成本、租金、補(bǔ)償金額、損害價(jià)值等。因此，對(duì)于司法評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定，一般為現(xiàn)場(chǎng)勘察日，但具體到某一個(gè)項(xiàng)目，需要跟法官及申請(qǐng)人進(jìn)行良好的溝通， 根據(jù)具體案件審理的要求來(lái)確定。

（四）房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)房地產(chǎn)征收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估和集體土地上房屋征收評(píng)估。

1．國(guó)有土地上的房地產(chǎn)征收評(píng)估

    根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（滬房管規(guī)范市 [2013]1號(hào)）：“被征收房屋價(jià)值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值和其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。”由此，國(guó)有土地上房地產(chǎn)征收的價(jià)值時(shí)點(diǎn)確認(rèn)就比較明確，一般情況下，不管是對(duì)于被征收房屋價(jià)值評(píng)估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估還是涉及的其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，以及評(píng)估結(jié)果的復(fù)核評(píng)估和鑒定，價(jià)值時(shí)點(diǎn)均為房屋征收決定公告之日。需要特別注意的是，當(dāng)政府或有關(guān)部門(mén)對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

2．集體土地上的房地產(chǎn)征收評(píng)估

    根據(jù)《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（滬規(guī)土資征 [2012]378 號(hào)），集體土地上房屋征收評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為征地房屋補(bǔ)償方案公告之日。這一點(diǎn)，與國(guó)有土地上的征收基本一致。

    但不一樣的是，在實(shí)踐中，國(guó)有土地上基本以征收為主，但在集體土地上仍大量采用協(xié)議動(dòng)遷的方式。對(duì)于協(xié)議動(dòng)遷方式中價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定，目前通行的做法是當(dāng)?shù)卣块T(mén)正式印發(fā)“協(xié)議動(dòng)遷補(bǔ)償安置方案”之日。

    無(wú)論是國(guó)有土地上還是集體土地上房地產(chǎn)征收估價(jià)，目前并無(wú)規(guī)范對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定給出明確建議。筆者認(rèn)為，可參照征收評(píng)估的做法，以作出征收決定之日作為房地產(chǎn)征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)

    建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價(jià)和意向用地者需要的估價(jià)，評(píng)估實(shí)踐中碰到的主要是第一種情況。

    出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常按土地出讓決定批復(fù)之時(shí)或?qū)嵉夭榭敝�，并需與出讓人協(xié)商一致。

    需要注意的是，對(duì)于已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款， 價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)以國(guó)土資源主管部門(mén)依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。但在實(shí)踐中，很多省市對(duì)于補(bǔ)繳地價(jià)的申請(qǐng)行為未出具相應(yīng)的收件收據(jù)，故受理申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)難以確定。對(duì)于這種情況，估價(jià)實(shí)踐中，通常根據(jù)土地使用權(quán)人遞交的關(guān)于補(bǔ)繳地價(jià)款的《申請(qǐng)書(shū)》上的申請(qǐng)日期，即默認(rèn)遞交申請(qǐng)時(shí)即已受理補(bǔ)地價(jià)申請(qǐng)，以此確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

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