房地產(chǎn)估價的方法和分類說明

    房地產(chǎn)估價（real estate appraisal），是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。據(jù)《中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻》統(tǒng)計，房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法五種。

    據(jù)《中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻》統(tǒng)計，房地產(chǎn)估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設(shè)開發(fā)法5基準(zhǔn)地價修正法。

    一、估價報告應(yīng)做到下列幾點：

    1.全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；

    2.公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；

    3.準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

    4.概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點。

    二、房地產(chǎn)估價按估價目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：

1 .土地使用權(quán)出讓價格評估；

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

3.房地產(chǎn)租賃價格評估；

4.房地產(chǎn)抵押價值評估；

5.房地產(chǎn)保險估價；

6.房地產(chǎn)課稅估價；

7.征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償估價；

8.房地產(chǎn)分割、合并估價；

9.房地產(chǎn)糾紛估價；

10.房地產(chǎn)拍賣底價評估；

11.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價；

12.其他目的的房地產(chǎn)估價。

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