2021-11-19 11:35:57|已瀏覽：303次
房地產(chǎn)估價的要素是什么？
一、估價當事人：
估價當事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價委托人、估價機構(gòu)和估價師。其中，估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者和直接對象，估價機構(gòu)和估價師是估價服務(wù)的提供者。 (一)估價委托人 (二)房地產(chǎn)估價機構(gòu) (三)注冊房地產(chǎn)估價師
二、估價目的：
估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。
它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結(jié)果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、保險公司衡量投保房屋的保險價值、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)進入市場應(yīng)補交的出讓金等費用提供參考依據(jù)。
三、估價時點：
估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應(yīng)的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的，可以是現(xiàn)在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。
特別需要指出的是，確定估價時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后。有關(guān)估價時點的確定等內(nèi)容，見本書第五章第四節(jié)“估價時點原則”。
四、估價對象：
估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)，當其為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時，如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時，也稱為被估價權(quán)益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財產(chǎn)。
估價對象由委托人和估價目的雙重決定。
五、價值類型：
價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內(nèi)涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。
在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。 同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產(chǎn)在買賣情況下雖然實際的成交價格有高低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收情況下雖然實際的補償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補償金額;在抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。
而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的。 按價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容來劃分的價值類型，主要有市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。有關(guān)價值類型的詳細內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類”。
六、估價依據(jù)：
估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標準，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標準等。
例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。 廣義的估價依據(jù)還包括委托人提供的估價所需資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的估價所需資料。
為了使委托人提供的資料可靠，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本(包括成本、費用、稅金和利潤等)以及有關(guān)會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應(yīng)對委托人提供的資料進行審慎檢查。
還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價機構(gòu)內(nèi)部適用。
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