房地產(chǎn)估價的方法有哪些？

    隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)買賣、抵押、擔(dān)保、保險以及房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)确矫嫫鸬降淖饔迷絹碓街匾�。那么房地產(chǎn)評估的三大基本方法是什么呢？下面和小編一起來看看吧。

    房地產(chǎn)評估的三大基本方法是什么？

(一)市場比較法

    1、市場比較法指的是把被估價對象和在估價的時候的近期交易的相似類型的房地產(chǎn)進行比較，通過對這些交易完畢的房地產(chǎn)的成交價格做一定幅度金額的修正和調(diào)整，從而求取出被估價對象的合理價格的一種房地產(chǎn)評估方法。

    2、市場比較法是以房地產(chǎn)的價格形成的替代原理為理論依據(jù)的�？梢允褂檬袌霰容^法的對象是特定的，一般是具有交易性的房地產(chǎn)，比如：房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)用地、普通商品住房、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

    3、可以使用市場比較法的條件包括：在同一供求范圍內(nèi)存在較多的相似類型的房地產(chǎn)交易。假如是在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者是房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，那么就無法使用市場比較法來估價。

(二)收益法

    1、收益法也叫做收益資本化法，指的是通過對被評估對象在未來一段時間以內(nèi)有可能取得的收益進行估算，并且將收益折算成一定的具體金額，從而求取出被評估對象的價格在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下體現(xiàn)的一種房地產(chǎn)評估辦法。

    2、使用收益法求得的價格都被叫做收益價格。而收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期原理。被評估對象的效用越大，那么獲取利益的能力就越強，評估得出的價值也就會越大。

    3、收益法適用于有收益或者是有潛在收益，收益和風(fēng)險都能夠量化的房地產(chǎn)，比如：商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)。而收益或者是潛在收益難以量化的房地產(chǎn)則不適合使用收益法來評估，比如：政府辦公樓、學(xué)校公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)收益法大多不適用。

(三)成本法

    1、成本法也叫做逼近法、原價法、承包商法，是求取被評估對象在估價時點的重新構(gòu)建價格，扣除折舊，從而評估出被評估對象的合理價格或者是價值的一種房地產(chǎn)評估方法。

    2、成本法是以可以從買賣雙方角度去分析為理論依據(jù)的。從買房人的角度去考慮的話，成本法的理論依據(jù)是替代原理，也就是買房人愿意支付的最高價格不可以高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的支出，假如超過了的話，那么成本就會過高。

    3、從賣房人的角度去考慮的話，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用的價值論，也就是賣房人可以接受賣出的最低價格不可以低于其開發(fā)或者是建造該房地產(chǎn)已經(jīng)支出的成本。

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