房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目考點(diǎn)解析

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目《理論與方法》章節(jié)考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的要素

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析一、估價(jià)當(dāng)事人

      與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師(估價(jià)主體)和估價(jià)委托人(需求者和服務(wù)對(duì)象)。

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

      依法設(shè)立的從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

      《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法采用合伙或公司形式。

      合伙評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評(píng)估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷，最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

      公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)8名以上評(píng)估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業(yè)經(jīng)歷，且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

(二)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

      通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。理論知識(shí)+實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)+職業(yè)道德

      應(yīng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費(fèi)。

(三)估價(jià)委托人

      1.委托估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人(估價(jià)服務(wù)的需求方)。

      2.自用：司法拍賣估價(jià)報(bào)告，確定拍賣保留價(jià);

      第三方使用：借款人委托的抵押估價(jià)報(bào)告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報(bào)告是上市公司披露給社會(huì)公眾使用。

      3.估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人之間的區(qū)別和關(guān)系。重要考點(diǎn)

      (1)估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人。

      (2)估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。

      (3)要求能聯(lián)系實(shí)際，確定估價(jià)中這幾種身份的關(guān)系。

      (4)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)報(bào)告使用人是貸款人。

      (5)房屋征收評(píng)估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告使用人。

      (6)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用人，但不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競(jìng)買人是估價(jià)利害關(guān)系人。(注意判斷題)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析二、估價(jià)目的

      估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。是委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要。

      估價(jià)目的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險(xiǎn)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算，等等。

      估價(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都可能不同，從而影響估價(jià)結(jié)果。

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析三、估價(jià)對(duì)象

      估價(jià)對(duì)象是所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

      估價(jià)對(duì)象：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析四、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

      所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。

      同一估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值或價(jià)格，必須明確估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的具體時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定。可能是現(xiàn)在、過去或?qū)�來的某個(gè)時(shí)間。

      確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在前，得出評(píng)估價(jià)值在后。

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析五、價(jià)值類型

      所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。價(jià)值類型由估價(jià)目的確定。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同價(jià)值類型。

      同一估價(jià)對(duì)象在同一時(shí)間的具體某種價(jià)值和價(jià)格，是其在相應(yīng)估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價(jià)目的下的評(píng)估價(jià)，如買賣價(jià)格，評(píng)估價(jià)值，計(jì)稅價(jià)值，彼此之間可能不同。

      6類價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、殘余價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析六、估價(jià)原則

      估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在反復(fù)估價(jià)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。估價(jià)原則使不同的估價(jià)師對(duì)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。

房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解析七、估價(jià)程序

      完成估價(jià)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作的先后次序。

      估價(jià)程序的作用：保證估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范估價(jià)行為。

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