房地產(chǎn)估價(jià)師考試假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

      根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

      求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減(動(dòng)態(tài)分析法)，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)(靜態(tài)分析法)，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

      本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益(從靜態(tài)分析法來(lái)看，具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額，簡(jiǎn)稱(chēng)剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)(熟悉)

      (1)理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理(一次性的價(jià)格剩余)。

      (2)表現(xiàn)形式——評(píng)估新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。

      (3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法主要區(qū)別：

①成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

②假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。

③起點(diǎn)和終點(diǎn)(已知和未知)剛好相反。

3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象(掌握)

      (1)適用對(duì)象，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力，且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可用成本法以外的其他方法(比較法、收益法、趨勢(shì)分析法等)求取的房地產(chǎn)。

      (2)具體包括：可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

      (3)不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的項(xiàng)目：有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn);如仍需要估價(jià)，一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)(估價(jià)假設(shè))在估價(jià)報(bào)告中特別提示。

      (4)除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析。

      假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于項(xiàng)目分析的區(qū)別：(與第三章中市場(chǎng)價(jià)值，投資價(jià)值的區(qū)別一致)

      在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法站在一個(gè)典型投資者的立場(chǎng)上(公允的、客觀的)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。

      (5)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值：

①測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格，可用于參與招標(biāo)或者拍賣(mài)，競(jìng)投政府出讓地時(shí)作為最高報(bào)價(jià);

②測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)，每種報(bào)價(jià)，會(huì)對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)期利潤(rùn);

③測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費(fèi)用。

4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件(掌握)

(1)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)(兩要點(diǎn))

      ①是否根據(jù)合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。

      ②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

(2)外部條件——假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用需要良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面)

      ①統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);

      ②穩(wěn)定、具可預(yù)見(jiàn)性及透明的房地產(chǎn)政策;

      ③有較長(zhǎng)歷史、連續(xù)、全面及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)。

5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟(8個(gè)步驟)

      ①選擇具體估價(jià)方法;

      ②選擇估價(jià)前提;

      ③選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;

      ④測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;

      ⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;

      ⑥測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;

      ⑦確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);

      ⑧計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。

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