2022-02-06 08:58:55|已瀏覽：2898次
一、土地所有制
《土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。即國家所有土地的所有權(quán)，由國務(wù)院代表國家行使。
(一)國有土地
根據(jù)《土地管理法實施條例》，國有土地范圍如下：
①城市市區(qū)的土地;
②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;
③國家依法征收的土地;
④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;
⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;
⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
現(xiàn)階段，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有：
①通過行政劃撥方式取得;
②通過國家出讓方式取得;
③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);
④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。
依法取得建設(shè)用地使用權(quán)(地下/地表/地上空間)后：
①建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利;
②有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施;
③不得改變土地用途。如需要改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn);
④新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
依法流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓/互換/出資/贈與/抵押)所取得建設(shè)用地使用權(quán)的：
①當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同;
②使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限;
③建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分;
④建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
(二)(農(nóng)民)集體土地
根據(jù)《憲法》規(guī)定，集體土地的范圍：
①農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地(除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外);
②宅基地和自留地、自留山;
③森林和山嶺、草原、荒地、灘涂(法律規(guī)定屬于集體所有的)。
黨的十八屆三中全會提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。同時，改革農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。
二、土地管理的基本制度
(一)國家實行土地有償有限期使用制度
除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。
(二)國家實行土地用途管制制度
根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。
土地用途管制的核心是：不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)�？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
(三)國家實行耕地保護制度
十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。
《物權(quán)法》規(guī)定，國家對耕地實行特殊保護。
耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地，包括：新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地;以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地;耕種3年以上的灘地和灘涂等。
三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革
在計劃經(jīng)濟時代，我國的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。
即不支付地價、無限期使用，且不可流轉(zhuǎn)。
上述我國城市土地使用制度通過幾十年的實踐，存在許多弊端：不合理利用、績效評價偏頗、有違按勞分配、不利于城市建設(shè)、產(chǎn)生不正之風(fēng)。
隨著改革開放，城市土地使用制度也成為重要一環(huán)。從根源打破傳統(tǒng)。
我國城鎮(zhèn)土地使用制度改革有一個發(fā)展過程，體現(xiàn)為：
①征收土地使用費;
②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓;
③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī);
④修憲、修法;
⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。
四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架
1.在不改變城市土地國有的條件下，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者。
2.土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。
3.到期需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價款。
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