房地產(chǎn)估價(jià)師考試建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理知識(shí)

一、施工許可管理

(一)建筑工程施工許可管理的原則

      1.在中國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上地方政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

      2.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。

      3.按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

      4.應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。

(二)申請(qǐng)建筑工程施工許可證的條件

      1.依法應(yīng)當(dāng)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

      2.在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

      3.施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要征收(拆遷)房屋的，其進(jìn)度符合施工要求。

      4.按照規(guī)定通過招標(biāo)或其他方式已經(jīng)確定施工企業(yè)。

      5.有滿足施工需要的技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定審查合格。

      6.有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。

      7.按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

      8.建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。

      建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過一年的，不得少于30%。

      9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

      有地(1、3條);有人(4、7條);有圖(5條);有錢(8條);有支持條件(2、6、9條)

(三)申請(qǐng)辦理施工許可證的程序

      1.建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。

      2.建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

      3.對(duì)于符合條件的，發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

      在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)符合依法簽訂的施工承包合同。

(四)建筑工程施工許可證的管理

      施工許可證分為正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。復(fù)印的施工許可證無效。

      建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)延期，延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月，過期施工許可證自行廢止。

      在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告。

      建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告。

      中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。

二、建設(shè)工程質(zhì)量管理

(一)建設(shè)工程質(zhì)量管理的原則

      (1)縣級(jí)以上政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督管理。

      (2)從事建設(shè)工程活動(dòng)，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則。(禁止三邊)

      (3)縣級(jí)以上人民政府及其有關(guān)部門不得超越權(quán)限審批建設(shè)項(xiàng)目或擅自簡化基本建設(shè)程序。

      (4)國家鼓勵(lì)采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理方法，提高建設(shè)工程質(zhì)量。

(二)建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)

      (1)應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位，不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

      (2)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)重要設(shè)備、材料等進(jìn)行采購招標(biāo)。

      (3)不得迫使承包方低于成本競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量。

      (4)應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)縣級(jí)以上政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。

(三)施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)

      1.應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。

禁止超越本單位資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程。

禁止允許其他單位或者個(gè)人以本單位的名義承攬工程。不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。

      2.對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量責(zé)任制，確定工程項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和施工管理負(fù)責(zé)人。建設(shè)工程實(shí)行總承包的，總承包單位應(yīng)對(duì)全部建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。

      3.總承包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包單位應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定對(duì)其分包工程的質(zhì)量向總承包單位負(fù)責(zé)，總承包單位與分包單位對(duì)分包工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。

      4.在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)文件和圖紙有差錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出意見和建議，不得擅自修改，不得偷工減料。

      5.必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對(duì)建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進(jìn)行(進(jìn)場)檢驗(yàn)，應(yīng)有書面記錄和專人簽字;未經(jīng)檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得使用。

      6.必須建立、健全施工質(zhì)量的檢驗(yàn)制度，嚴(yán)格工序管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

      7.施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位檢測。

      8.施工單位對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設(shè)工程或者竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返修。

      9.施工單位應(yīng)當(dāng)建立、健全教育培訓(xùn)制度，加強(qiáng)對(duì)職工的教育培訓(xùn);未經(jīng)教育培訓(xùn)或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。

(四)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度

1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

      統(tǒng)一管理：國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門;

      轄內(nèi)管理：縣級(jí)以上地方政府建設(shè)行政主管部門;

      重點(diǎn)稽查：國務(wù)院發(fā)展和改革部門。

2.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的實(shí)施

      (1)由建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。

      (2)供水、供電、供氣、公安消防等部門，不得明示或暗示建設(shè)單位、施工單位購買其指定的生產(chǎn)供應(yīng)單位的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備。

      (3)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報(bào)告。

三、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度

      竣工驗(yàn)收是建設(shè)工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)。任何工程竣工后，都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

      建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門備案。

      國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作�？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作。

(二)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件

      1.完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;

      2.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;

      3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告;

      4.有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;

      5.有施工單位簽署的工程保修書。

(三)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案

      建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交下列文件：

       1.工程竣工驗(yàn)收備案表;

       2.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

       3.法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;

       4.施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

       5.法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

      商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法

(一)房屋建筑工程質(zhì)量保修期限

1.在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

      (1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程 -合理使用年限

      (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏-5年

      (3)供熱與供冷系統(tǒng)-2個(gè)采暖、供冷期

      (4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝-2年

      (5)裝修工程-2年

其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

2.概念辨析

(1)約定一個(gè)期限，反饋出質(zhì)量上的缺陷

      即缺陷責(zé)任期，一般為一年，最長不超過兩年，從通過竣工驗(yàn)收之日起起算。建設(shè)單位撥付各期工程款時(shí)，都會(huì)扣留一定比例的質(zhì)保金，若缺陷責(zé)任期出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，用以保證承包人利用該筆資金。

(2)建筑作為一個(gè)產(chǎn)品，予以保修

      即保修期，保修行為既有市場成分，又有法制成分。保修期限根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，存在下限。從實(shí)際竣工日期起算。

(二)房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任

      1.在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。

      2.發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告;由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。

      3.保修完后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

      4.施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

      5.保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

      6.在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)規(guī)定。

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