房地產(chǎn)估價師考試物業(yè)運營維護費用概述

一、物業(yè)服務(wù)收費

(一)物業(yè)服務(wù)收費原則

      應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

(二)物業(yè)服務(wù)收費的價格管理方式

      物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

(三)物業(yè)服務(wù)收費的計費方式

1.包干制(類似固定總價合同)

      是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用 ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

2.酬金制(明確酬金比例)

      是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

(四)物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成

      實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

      實行物業(yè)服務(wù)收費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

      ①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

      ②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

      ③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

      ④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

      ⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

      ⑥辦公費用;

      ⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

      ⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;

      ⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

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