城市規(guī)劃師考試中土地基礎(chǔ)知識有哪些？

一、土地分類

1、根據(jù)土地所有權(quán)分類

      土地根據(jù)所有權(quán)分為國有土地和集體土地。

      城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

      土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。新中國成立后，廢除了土地私有制，經(jīng)過社會主義改造和農(nóng)業(yè)合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

      土地使用權(quán)是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

2、根據(jù)土地用途分類

      《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

二、建設(shè)用地分類及含義

      建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

1、商業(yè)用地

      商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年，可細分為批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商業(yè)用地。

2、綜合用地

      綜合用地是指不同用途的土地所構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用9地，科研設(shè)計、辦公綜合用地等。

3、住宅用地

      傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層意義：

      A.住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

      B.供人們?nèi)粘Ｉ�活居住的房基�?有獨立院落的包括院落)。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地;空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

4、工業(yè)用地

      工業(yè)用地就是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

      A.一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地

     B.二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地

      C.三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地

5、其他用地

      其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

三、建設(shè)用地使用權(quán)年限

      1.居住用地70年;

      2.工業(yè)用地50年;

      3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

      4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

      5.綜合或者其他用地50年。

四、獲取建設(shè)用地使用權(quán)方式

      土地使用權(quán)取得有劃撥與出讓兩種方式。

1.劃撥

      教育根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

      《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進行了規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

      劃撥的土地不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

      由于承擔(dān)公共項目的職責(zé)，國有企業(yè)與政府平臺公司的無形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

2.出讓

      出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。出讓的土地使用權(quán)人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權(quán)，可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

      A.招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

      B.拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

      C.掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

      D.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

      出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

五、可以劃撥獲得使用權(quán)的土地

      對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

六、可以通過協(xié)議獲得使用權(quán)的土地

      根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權(quán)可通過協(xié)議出讓方式獲得：

      1、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的;

      2、原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;

      3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;

      4、已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外;

      5、出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期，可以采用協(xié)議方式;

      6、在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項目中，需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項目，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式供應(yīng);

      7、對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應(yīng)的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設(shè)項目主體;

      8、利用地鐵站(場)、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項目建設(shè)用地的使用權(quán)人;以協(xié)議方式取得的地鐵站(場)、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持;

      9、對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù);

      10、經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行土地資產(chǎn)處置;

      11、由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式;

      12、對因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類用途用地;

      13、企業(yè)改制(破產(chǎn)、兼并、合并等)時，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體;

      14、采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓;

      15、本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設(shè)用地上已建成項目的，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓;

      16、人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者;

      17、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形

      一共分為17類土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過相關(guān)部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進行，必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。

七、必須通過招拍掛獲得使用權(quán)的土地

      1、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地;

      2、其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

      3、劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

      4、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

      5、出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

      6、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

八、宗地

      土地使用權(quán)人的權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊，權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權(quán)屬單位;同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。

      以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為:區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

九、紅線圖

      紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。

      建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

十、邊角地、夾心地、插花地

1、邊角地

      邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

2、夾心地

      夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

3、插花地

      插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件、與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

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